Ešte ste sa nestihli zoznámiť s predloženou novelou Zákona o dobrovoľných dražbách? Nevadí, my sme pre Vás pripravili sumár najdôležitejších navrhovaných zmien.

Statusové postavenie dražobníka

Najdiskutovanejšou témou ohľadom predmetnej novely je návrh úpravy predpokladov k výkonu činnosti dražobníka. V zmysle navrhovanej úpravy bude môcť totiž vykonávať dražobnú činnosť jedine správca konkurznej podstaty. Doposiaľ je výkon dražobnej činnosti voľnou živnosťou, získanie ktorej je pomerne jednoduché. Naopak k zápisu do zoznamu správcov konkurznej podstaty musíte získať vysokoškolské vzdelanie právnického alebo ekonomického zamerania a svoju odbornosť musíte preukázať vykonaním správcovskej skúšky. Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky považuje súčasné podmienky na výkon dražobnej činnosti za nedostatočné, keďže výkon dobrovoľných dražieb väčšinou prináša závažný zásah do majetkových pomerov účastníkov a mnohokrát vyžaduje náročné právne posúdenie existujúcich vzťahov zúčastnených osôb.

Čo to znamená pre stávajúcich dražobníkov? Navrhovaná novela umožňuje súčasným dražobníkom pôsobiť a organizovať dražby už len počas jedného roka od účinnosti predmetnej novely. Ak však budú chcieť vykonávať dražobnú činnosť aj po uplynutí tohto prechodného obdobia, nezostane im nič iné, iba získať potrebné vysokoškolské vzdelanie a zložiť správcovské skúšky.

Účastníci dražby

V dôsledku námietok odbornej verejnosti smerujúcich k dražbám, v ktorých sa samotný navrhovateľ dražby stal vydražiteľom alebo smerujúcich k účastníkom, ktorí boli zjavne prepojení s dražobníkom, sa predmetnou novelou vylučujú z účasti na dražbe osoby, u ktorých sa vyskytuje nežiadúca spriaznenosť s osobou dražobníka. Účastníkom dražby tak nebude môcť byť navrhovateľ dražby, dražobník, zamestnanci dražobníka a ich spriaznené osoby, pričom znenie predmetnej novely poskytuje aj samotnú definíciu spriaznených osôb.

V snahe zabezpečiť väčšiu nezávislosť dražobníkov od navrhovateľov dražby sa taktiež navrhuje aby dražobník nemohol byť navrhovateľom dražby alebo osobou s navrhovateľom spriaznenou.

Miesto konania dražby

Dražba sa môže podľa súčasnej právnej úpravy uskutočniť aj na opačnej strane republiky, keďže miesto konania dražby určuje dražobník po dohode s navrhovateľom dražby. Navrhovaná novela limituje možnosť výberu miesta konania dražby na verejne prístupné miesto nachádzajúce sa v územnom obvode samosprávneho kraja, v ktorom sa nachádza predmet dražby. Ide o snahu eliminovať špekulatívne konanie dražby mimo samosprávneho kraja, kde sa vec nachádza s cieľom odradiť záujemcov o dražbu. Práve samosprávny kraj má reflektovať ako záujem vlastníka nehnuteľnosti tak aj záujemcov, ktorí nebudú musieť ďaleko cestovať a súčasne predstavovať prijateľné riešenie pre dražobníkov, ktorí budú mať možnosť nájsť vhodný priestor na realizáciu dražby.

Obmedzenie platieb v hotovosti a posilnenie transparentnosti

Súčasná právna úprava neobmedzuje platby v hotovosti, čo môže byť ľahko zneužívané z hľadiska legalizácie príjmov z trestnej činnosti, a tak Ministerstvo spravodlivosti navrhuje zakotviť maximálny limit hotovostných platieb na 5000 eur.

Za účelom zvýšenia transparentnosti celého dražobného procesu novela zavádza platenie vstupného na dražbu výhradne platbou na účet dražobníka, nie v hotovosti ako to je v súčasnosti (s výnimkou vlastníka nehnuteľnosti a dlžníka, ak nie sú rovnakou osobou). Novela tak predpokladá aktívny záujem účastníkov o dražbu už pred samotným konaním dražby, čo má odradiť potenciálnych účastníkov od marenia dražby. Pre tento účel sa rovnako tiež zakotvuje povinnosť dražobníka ukladať peňažné prostriedky, ktoré prijal pri výkone dražobnej činnosti, na osobitný bankový účet.

Vlastný znalecký posudok vlastníka

Navrhovaná právna úprava umožňuje zabezpečenie ohodnotenia predmetu dražby nielen dražobníkom, ale aj vlastníkom predmetu dražby. Cieľom je eliminácia možnej nespolupráce vlastníka nehnuteľnosti pri obhliadke predmetu dražby za účelom jej ohodnotenia zo strany dražobníka a nutnosti revíznych znaleckých posudkov, čo predražuje náklady dražby na úkor vlastníkov. Na zabezpečenie vlastného znaleckého posudku bude mať vlastník štyri týždne a takýto znalecký posudok by nemal byť k termínu obhliadky starší než 3 mesiace.

Odmena dražobníka

Zmena je plánovaná aj v otázke výšky odmeny dražobníka, kde sa na jednej strane horná hranica výšky odmeny dražobníka navrhuje znížiť z 10% na 5% z výťažku dražby za súčasného obmedzenia 20% z výšky pohľadávky. Na strane druhej sa však navrhuje dražobníkovi garantovať odmena, ktorú nie je možné znížiť ani dohodou v zmluve o vykonaní dražby, a to na 75% z vypočítanej hornej hranice výšky odmeny. Účelom je dosiahnutie väčšej nezávislosti dražobníka.

Účinky prechodu vlastníckeho práva dražbou

Účinky prechodu vlastníckeho práva dražbou sa budú podľa navrhovanej novely rozlišovať v závislosti od osoby navrhovateľa. Ak bude navrhovateľom vlastník predmetu dražby, nie je obava o špekulatívne zriaďovanie vecných bremien a iných tiarch na draženom predmete s úmyslom poškodiť veriteľa, a preto, tak ako za súčasnej právnej úpravy, práva osôb vyplývajúce z vecných bremien viaznucich na predmete dražby nebudú takýmto prechodom vlastníckeho práva dotknuté. Oproti súčasnej právnej úprave však nebudú prechodom vlastníctva v dôsledku dražby dotknuté ani predkupné práva viaznuce na predmete dražby.

Ak bude navrhovateľom dražby záložný veriteľ, budú sa tieto účinky riadiť novou úpravou začlenenou navrhovanou predmetnou novelou do zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Vecné bremená a predkupné práva dohodnuté ako vecné práva, ktoré na zálohu vzniknú neskôr ako záložné právo, ktoré sa vykoná, zaniknú. Uvedené nebude neplatiť, ak budú zriadené s písomným súhlasom záložného veriteľa, ktorého právo sa vykonáva alebo ak vzniknú zo zákona alebo na základe rozhodnutia príslušného orgánu.

Účinnosť predloženej novely zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov je plánovaná na 1. decembra 2019.

Predložená novela sa aktuálne nachádza v štádiu vyhodnotenia medzirezortného pripomienkového konania, v rámci ktorého mnoho subjektov ako napr. Slovenská banková asociácia podalo k navrhovaným zmenám množstvo pripomienok a postrehov z aplikačnej praxe. Pripomienky sa týkali najmä úpravy jednotlivých vyššie uvedených bodov ako statusové postavenie dražobníka či možnosť zabezpečenia znaleckého posudku zo strany vlastníka, no hlavne zakotvenia výmazu premlčaných záložných práv z verejných registrov, a teda zmeny právnej úpravy obsiahnutej v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, ktorú zavádza predložená novela spolu so zmenami právnej úpravy v Zákone o dobrovoľných dražbách. V súčasnosti je v nadväznosti na počet a rozsah podaných pripomienok podľa dostupných správ z médií novela pozastavená, a to pokým nebudú dané pripomienkované body odborne prediskutované. Či teda bude pripravovaná novela napokon schválená a účinná Vás budeme včas informovať.